土地所有者选择不经营自己的土地时有几种选择权考虑租赁协议文章审查土地所有者未来选择
通常由两个因素决定土地所有者选择哪个选项:
- 土地所有者多想参与管理
- 土地所有者多么愿意冒风险
典型地说 风险暴露越大 潜在回归越大高风险暴露还可能导致几年内租金下降。长期而言,净租金在冒较大风险时应高于低风险替代物,尽管土地所有者应期望年租金起伏一些土地所有者可能无法接受,他们希望每年有源源源不断的收入流
CropLand选项
农地基本有三种选择两者都有优缺点
自定义农场选择将产生最长时间回报率,但也使土地所有者面临最大风险
收入与开销表F上报,任何利润都需自谋职业税和所得税。还将满足物业参与的要求,并允许土地为房地产税目的作特殊使用估值,如果土地所有者关心此事的话。
作物分享选项将产生继定制农场后次高回报并降低土地所有者的风险
土地所有者实际参与这一选择(如果他们参与决定种植哪种作物、什么种类、应用多少肥料和用什么杀虫剂),他们在表F中应分得的收入和支出报告,利润受收入自营税约束如果土地所有者不实际参保,则其在收入和开销中的份额报告表4835中,利润仅受所得税约束
现金租金选项对土地所有者风险最小,并典型地产生长期最低租金
最受人欢迎的选项是土地所有者避免风险并偏爱持续租房税收表E报告,只交所得税土地所有者不符合物质参与条件农地租赁还有其他选择,仅受个人想象力的限制以物价指数计算租金是现金租金选项常用版
饲料生产地
租出肥沃土地比较复杂,因为土地上种植的饲料使用和类型不同。将只讨论少数比较常见选项
公牛和小牛租地时最常用选择是用英亩租地
协议中的问题典型处理方式有储存率、维护栅栏和改进、杂草刷管理、租约条件和每英亩费率等
土地生产率因属性不同而异,比较公平的安排是按每个动物单位承载容量的速率计算租金。
动物单位比率取500磅牛角的百倍值确定,据USDA市场新闻报告8月第一周俄克拉荷马州控股市场8月第一周使用,因为该周通常表示接近年平均价,而不是春季高或下降低值百分位转换为年率
举例说,市场新闻报告500磅小牛200磅/百磅2磅, 动物单位年租为200元可设计租约,一月份支付每动物单元100美元,其余部分在九月支付一号后八月初控价为已知照料动物与协议中商定的其他职责一起由牛主负责
养牛协议通常指股商,通常以日均增速或速率为基础在全国某些地区,收费以放牧季节为基础,并往往包括护理。
率以增益为基础时,经验法则为增益值二分之一增益值通常通过比较草期起始时动物人均电价与增益周期结束时重动物人均价重动物的价格取芝加哥交换牛期货近月价乘以动物预期端权值
举例说,目前600磅方向盘价格为每人1,000美元假设草期末为7月, 动物预期重量800磅八月线人期货预期价为每百磅145美元或每头1 160美元差1 160元和1 000元或160元除以重量差200元(800-600元),增益80美分半80美分为40美分,即土地所有者对养牛收费,包括照护
其它项目谈判将是如何确定起始和结束权重的,谁吸收死亡损失,谁支付飞控费,矿子和补充蛋白质
牛称问题时,每日人均比率常见
日均速率为每磅增益1.5倍至2倍不等增速为每磅40美分,每日增速为60美分至80美分/日
租约应写下日期,由双方签名并注明日期写租方最重要的理由是记录每一方同意的内容有时我们忘记协议书面文档有望消除任何误解即便有许多租赁协议有合理习惯指南,但要记住一切都可谈判
